一目で分かるFAIRWAY LIVING

「都市再生」論には、観光に訪れる外来の客を増やそうという目論見も含まれている。
だがこれほどの空論も珍しい。 都市が歴史的な美観を失った日本に関心を持つ観光客は、激減した。
外国からの客で、新奇なビルが林立した東京を訪れようとする人がいったいどれだけいるというのか。 むしろ無秩序に天空に吃立するビル群を見て、美しい日本の風景はどこに行ったのか、と衝撃を受けるばかりとなっている。
Ｉ東京都知事は「Ｎ」誌（2004年6月30日号）のインタビューに答え、六本木ヒルズがいかに陳腐であるかを非難している。 対照的に浜離宮の美しさを称えているが、これは平均的な外国人観光客と同じ意見だろう。
超高層マンションが乱立すれば、スカイラインの秩序は完全に失われてしまう。 それと引き替えにオープン・スペースを提供させるという都市計画の手法で、地上にいる人にも配慮するとされている。

けれども、空き地ができることと、スカイラインの秩序が失われることは等価と言えるだろうか。 伝統的な街並みが残る神楽坂のような地域に虫食いのようにして高いビルが建つのは、光哩扉としていかにも醜い。
国会議事堂の背景にも、青空ではなく高層ビルが見えるようになった。 街のシンボルを美しい景観のもとに置かないビル建設については、欧米でも激しい論争が行われている。
それでも百歩譲って、容積率の規制を廃止し人口を集中させるのを認めるとしても、高層ビルを建てる地域をごく特定し、都市計画を練り、文化性や住みやすさ、コミュニティの維持など都市の全体像を提示するのと引き替えにすべきではないだろうか。 超高層ビルが建ち並ぶ風景にもそれなりの美がありうることは認めてもよい。
私も、西新宿の高層ビル街を不快に感じてはいない。 しかし歴史的な街並みを有し、江戸情緒を今に伝える街として外国人に人気の台東区の谷中などでも、既存の景観に配慮しているとはとても思われないビルが次々に建設されている。
このような混在は、街として醜く認識されるものだ。 結局のところ、「廃壊」を高収益の用途に転用するという構造改革は、現実には容積率を上げて高層ビルを建て、一部業者と高層階住民だけを満足させる策となっている。
それと引き替えに、賑わいある界隈や維持されてきた景観が破壊されている。 調い文句の容積率を上げれば人が集まるという発想は、あれほど批判された箱物行政と同じ論理でしかない。
箱物は、中身なしには人を魅了することはできないのだ。 そしてその中身とは、下北沢のように人々が努力し編み上げてきた小さな愛すべき空間や、国立のように人々が自己規制の結果として作り上げた街並みなのである。
建て替え体質の強化土地にかんする流動化は、住民の暮らしそのものにも影響を与えている。 日本人には、家を所有し老後の安心を得たいという「持ち家願望」が強い。
戦前は民間の借家が多かったが、老後に月々の家賃を払う必要がなければ家計は楽になる。 これには戦後の住宅政策の後押しもあった。
ローンで家屋を買わせれば内需が拡大する。 しかも新築であれば支払い額は大きい。

それゆえ改築に当甚大なのは、震災の被害である。 ノンフィクション作家の島本慈子が阪神淡路大震災について報告する例では、建売住宅が地震後に火災に遭うと、再建しても2重ローンに苛まれることになる。
震災では火災保険は損保側が免責されて、支払われないからだ。 ローンを抱えて持ち家を失った被害戸者は、約1.5万人とされる。
こうした問題は、関東大震災時には生じなかった。 当時はまだ住宅ローンが普及していなかったからで、民間の住宅ローンの制度化は1961年以降になされている。
阪神淡路大震災の特質のひとつは、住宅ローンが普及してから初めての大都市直下型震災だったことだ。 なるほど個人の財産は、個人が責任をもって維持するのが原則であるから、残ったローンの返済は待ち、再建するなら低利で貸すという策を神戸市が提示したのにも仕方ない面はある。
けれども解体費用は公費で賄うが補修は補助なしとしたのは、明らかに建て替えへの誘導であり、疑問が多い。 あの手この手で国民に借金させて家を買わせ、倒壊すれば自己責任と言って放り出すのである。
現在の技術では、沈下や傾斜も修復できるとされている。 ディベロッパーにとって建て替えは金の集合住宅にかんしては、建て替え政策には致命的な欠陥がある。
ローンを再度組まねばならない可能性が高いのである。 右肩上がりの地価上昇が続いた当時は、建て替えて高層化し戸数増加分を再建費に当てれば、無償で広く新しい部屋をもらえた。

ところが地価が下がり新規分が売れなければ、ローンを完済したはずの「終の棲家」に再建や仮住まい、引っ越しの追加費用が数百万円もかかってしまう。 当然、対策は住民間で容易には合意されない。
建て替えも改修も費用がかかるから、建て替えへの誘導の背後には、政・財・官の癒着があるとしか思えない。 構造改革は政・財・官の癒着を切り離すと調われたが、実際に生じているのは逆のことだ。
しかも住宅ローンは、これまで長期雇用されることを前提に組まれてきた。 ところが近年では長期雇用制度はほぼ解体され、非正規のパートや派遣、有期雇用が急増している。
島本の別著によれば、それゆえに長期的な収入を当てにして住宅ローンを組んだ人から自己破産者が続出している。 無理に支払おうとして、クレジットやサラ金で多重債務に陥ったからだ。
しかもいったん破産すれば不良顧客名簿に登録されるため、次に賃貸住宅にも入居できなくなる。 自己責任を求められても、雇用制度の変更まで予想がつかなかったのは仕方なかろう。
それでいて公営住宅は、入居倍率が12倍。 これではどうしようもない。
ところが「住」の安心を得るはずの持ち家願望が、生活を思わぬ不安に陥れている。 ローンで家を持つことが生活を安定させるには、実はいくつもの条件が必要である。

それらの破綻が露呈しているのである。 そのうえ日本では、高度成長期以降に建てられた多くの鉄筋コンクリート構造物（ＲＣ造）の寿命が極端に短くなっている。
橋梁などのひび割れ事故が相次いでいるが集合住宅も酷く、最近では団地やマンションの平均リサイクル年数は築後30年と言われている。 35年のローンもありうるのだから、これでは完済する前に建て替えが必要になり、二重ローンになってしまう。
戦前、とりわけ昭和初期のＲＣ造ははるかに強度が高かった。 震災などの最悪の事態を想定していたからだが、一方戦後には無駄を省く効率設計が広がった。
戦後建築は地震を前提としておらず、手抜き建築すら横行している。 日本酒についても、市場競争を勝ち抜く大手酒蔵の効率化とは、機械で劣悪な品質の酒を製造することだった。
とはいえ日本酒は飲まなければ良いが、家屋はそうはいかない。 木造建築の法隆寺が健在であることを思えば、「日本は木造が主だから建築物の寿命が短い」というのが嘘だと分かる。
そのうえコンクリート建造物の寿命が欧米の建築物の3分の1しかないのだから、「欧米は石造り、日本は木造」という比較も無意味であろう。 建造物の寿命の作為をも感じさせる短さと業界の建て替え体質とが、戦後日本の建築物の特徴だ。
分譲マンションでは、この建て替えをめぐり紛争が絶えない。

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